安居樂業(yè)才能幸福生活。中山“好房子”建設(shè)如火如荼，小區(qū)居住體驗(yàn)也在各方力量的推動(dòng)下越來越好。
向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)管理費(fèi)是很多家庭的固定開支，但很多人忽略的是，住在商品樓小區(qū)也能有公共收入。近兩年來，中山小區(qū)發(fā)錢的新聞偶見報(bào)端，每次都引起人們羨慕聲一片，但這些錢是怎么來的？發(fā)錢是不是最好的分配方式？作為個(gè)體的你，是否參與了監(jiān)督和意見表決？
記者連續(xù)多日深度采訪發(fā)現(xiàn)，中山部分小區(qū)在熱心業(yè)主的推動(dòng)和業(yè)委會(huì)的履職以及社區(qū)、相關(guān)部門的聯(lián)動(dòng)下，連續(xù)多年交出明晰的賬本和符合小區(qū)實(shí)際的靈活分配方式。同時(shí)，也有小區(qū)公共收益管理混亂或使用不暢、不透明，受到業(yè)主的質(zhì)疑，被相關(guān)部門重點(diǎn)督辦，相關(guān)方退還侵占收益。
看好小區(qū)“錢袋子”，人人有責(zé)，也有法可依、有據(jù)可憑，更多中山業(yè)主正在積極參與進(jìn)來。
收入從哪里來？
公共停車位停車費(fèi)占比最高
住宅小區(qū)公共收益主要來自公共停車位停車費(fèi)、公共區(qū)域廣告和促銷進(jìn)場(chǎng)費(fèi)等，扣除法定稅收、能耗、人工等管理成本后收益歸全體業(yè)主所有。
記者走訪的中山多個(gè)小區(qū)年收益從幾十萬元到一百多萬元不等，多數(shù)小區(qū)的公共收益主要來自公共停車位收費(fèi)，相對(duì)來說，無公共車位的小區(qū)公共收益較低。早期住宅的公共停車位較多，后期人車分流的小區(qū)一般只有產(chǎn)權(quán)車位。近兩年，廣告收入和攤位費(fèi)有所下降。
各小區(qū)公共收益的管理方也各不相同。記者采訪了解到，公共收益由業(yè)委會(huì)管理的，一般由業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人作為法人去銀行辦理專用賬戶，由物業(yè)代管理的，則由經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的物業(yè)管理人開立專用賬戶，對(duì)公共收益進(jìn)行專項(xiàng)管理。目前相關(guān)部門要求管理方定期公布公共收益收支明細(xì)，多個(gè)小區(qū)能夠做到一季度公布。
錢該怎么管？
公共收益的4種管法
小區(qū)公共收益歸全體業(yè)主所有，錢該怎么管也應(yīng)由全體業(yè)主說了算。記者采訪發(fā)現(xiàn)，實(shí)際操作層面，不少成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)能夠創(chuàng)新推出適合本小區(qū)實(shí)際情況的管理方式，為業(yè)主解決實(shí)際問題的同時(shí)，提升大家的獲得感和幸福感。
管法1：50%存入維修資金，50%抵扣物業(yè)費(fèi)
港口鎮(zhèn)星港灣城市綠洲小區(qū)最近辦了幾件大事，公寓外墻脫落問題定好了解決方案，住宅業(yè)主1月份物管費(fèi)不用交、專項(xiàng)維修資金賬戶多了錢。這些都是通過一項(xiàng)公共收益分配方案實(shí)現(xiàn)的。
星港灣城市綠洲為2007年前后建成的小區(qū)，建筑包括54棟小高層、104棟別墅和2棟高層公寓。記者了解到，在小區(qū)2025年60萬元公共收益分配中，業(yè)主大會(huì)通過了一個(gè)雙軌分配方案——“50%存入住宅專項(xiàng)維修資金、50%抵扣物業(yè)費(fèi)”，同時(shí)公寓部分公共收益則全部用于外墻維修維護(hù)。這種分配回應(yīng)了業(yè)主關(guān)于公寓外墻脫落維修、房屋維護(hù)和保持物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等多項(xiàng)意見訴求。
據(jù)星港灣城市綠洲業(yè)委會(huì)副主任趙女士介紹，小區(qū)共1070戶住戶，其中910戶參與有效投票，860多戶同意，投票同意率94.4%，遠(yuǎn)超“雙三分之二”規(guī)定，分配方案得以通過。
在過往的分配中，小區(qū)大門口、電力房、消防管道、安全監(jiān)控等公共設(shè)施都得到維修?！耙院蟮墓彩找娣峙?，大家應(yīng)該也愿意往這個(gè)方向走。”趙女士說。
而作為政府管理部門，市鎮(zhèn)（街）住建部門近年來則持續(xù)倡導(dǎo)小區(qū)業(yè)主將公共收益用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，以應(yīng)對(duì)小區(qū)樓齡“漸長(zhǎng)”后可能出現(xiàn)的“健康問題”?！罢缛诵枰火B(yǎng)老金一樣，房子老了也是需要維修保養(yǎng)的，也需要為它交維修金。尤其，早期的房子維修資金比較少，更需要攢多一點(diǎn)進(jìn)去?！备劭阪?zhèn)城建局相關(guān)負(fù)責(zé)人梁國(guó)釗解釋。
管法2：按面積分配，按單元申請(qǐng)
小欖鎮(zhèn)麗景名筑小區(qū)的業(yè)主，最近對(duì)小區(qū)的變化也看在眼里。長(zhǎng)達(dá)340米的不穩(wěn)固的人工湖圍欄全部更換，昏暗的人行道路燈變亮，安全隱患解決，老人小孩在小區(qū)里休閑都更放心了。麗景名筑小區(qū)還解決了一個(gè)很多小區(qū)的痛點(diǎn)問題，即樓頂或外墻漏水但因業(yè)主意見不統(tǒng)一而無法維修，十多棟樓房的漏水問題得到處理。這些都得益于小區(qū)業(yè)主在業(yè)委會(huì)的組織下，創(chuàng)新采用了一種“按面積分配、按單元申請(qǐng)”的公共收益“花法”。
麗景名筑一期建于2009年，一二三期共有住宅4958戶、商鋪151間，入住率超過89%，屬大型成熟社區(qū)。
2019年小區(qū)業(yè)委會(huì)成立，2022年換屆。新一屆業(yè)委會(huì)在多渠道征集業(yè)主的意見后，制定了小區(qū)自己的《公共收益收支管理辦法》，獲業(yè)主大會(huì)通過。
麗景名筑小區(qū)業(yè)委會(huì)主任賈先生介紹，新的管理辦法有3個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)，包括陽光賬本、階梯式?jīng)Q策和單元自治。業(yè)委會(huì)每季度書面公示公共收益收支明細(xì)，同步公布各單元可分配金額。1萬元以下支出快速辦，業(yè)委會(huì)過半數(shù)同意即可實(shí)施；1萬-5萬元支出公示15天，反對(duì)率低于10%后執(zhí)行；5萬元以上支出提交業(yè)主大會(huì)表決。“像二期人工湖圍欄改造，花費(fèi)約10萬元，就要通過業(yè)主大會(huì)表決，通過后，由業(yè)委會(huì)牽頭、業(yè)主自愿報(bào)名組成業(yè)委+業(yè)主代表工作組執(zhí)行?！辟Z先生解釋。
針對(duì)單樓棟公共維修問題，麗景名筑采用的辦法是“單元自治”。按照單元收益=總收益÷小區(qū)總面積×單元面積，單元內(nèi)10%以上業(yè)主聯(lián)名可提出公共設(shè)施維修申請(qǐng)，業(yè)委會(huì)審核并公示，反對(duì)率不超10%即可動(dòng)用，同時(shí)設(shè)置余額預(yù)警?！巴鈮驑琼攲儆诠矃^(qū)域，但往往影響的又是少數(shù)住戶，其他業(yè)主意見不能統(tǒng)一，這個(gè)雙10%機(jī)制，主要就是解決這個(gè)痛點(diǎn)問題，目前已經(jīng)成功處理了十多單這類問題?！毙^(qū)業(yè)委會(huì)副主任陳先生介紹。
公共賬本顯示，當(dāng)下麗景名筑公共收益賬戶結(jié)余196萬元?！?022年集中分配過一次，向小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金賬戶注入80萬元，這幾年和接下來都嚴(yán)格按照議事規(guī)則的公共收益管理辦法進(jìn)行支出?！辟Z先生說。
管法3：年初定預(yù)算，年底來結(jié)算
作為中山知名小區(qū)，東區(qū)朗晴軒小區(qū)業(yè)委會(huì)成立時(shí)間早，運(yùn)作成熟，小區(qū)公共收益也相對(duì)較高，目前對(duì)小區(qū)維護(hù)的支持力度較大。
小區(qū)業(yè)主能夠直觀看到的維護(hù)已有大門口修繕、增設(shè)大量電動(dòng)汽車充電樁、電動(dòng)自行車充電樁，以及數(shù)百個(gè)監(jiān)控?cái)z像頭、休閑座椅等。“還看到有路面修整、體育設(shè)施翻新、加裝樓梯欄桿等，小區(qū)住這么久了，好像也沒有太老舊的感覺?！?/strong>業(yè)主劉敏向記者表示。
朗晴軒小區(qū)總戶數(shù)為1830戶，2013年已成立第一屆業(yè)委會(huì)，后通過規(guī)范流程制定了議事規(guī)則、管理規(guī)約?！靶^(qū)已有近20年樓齡，需要維修維護(hù)的地方越來越多?！毙^(qū)業(yè)委會(huì)主任陳先生介紹，小區(qū)公共收益采用年初制定預(yù)算方案、年底結(jié)算的方式進(jìn)行分配。
本月剛剛通過的朗晴軒小區(qū)2026年財(cái)務(wù)預(yù)算方案顯示，2026年小區(qū)公共收益預(yù)計(jì)為180萬元，扣除物業(yè)分成后約120萬元，不含2025年預(yù)計(jì)結(jié)余152萬元。支出項(xiàng)目中，公共設(shè)施和設(shè)備維修費(fèi)用為150萬元，日常開支18萬元，文體活動(dòng)經(jīng)費(fèi)6萬元。“今年有一個(gè)比較大的維修項(xiàng)目，就是地下車庫通道維修，花費(fèi)較高，其他還有中庭景觀升級(jí)、消防設(shè)施維修改造、增加健身器材、門禁升級(jí)等?！标愊壬榻B。
1月11日朗晴軒業(yè)主大會(huì)對(duì)2026年預(yù)算方案的表決結(jié)果出爐：發(fā)出選票1741張，收回選票1287張，投票參與率73.92%，1121張同意，同意率87.1%，符合“雙三分之二”規(guī)定，預(yù)算方案通過?！皹I(yè)委會(huì)將按照預(yù)算方案落實(shí)維修項(xiàng)目，同時(shí)，每一個(gè)項(xiàng)目開展前都會(huì)多渠道充分聽取業(yè)主的意見?！标愊壬Ｍ鄻I(yè)主積極參與，表達(dá)自己的意見，“之前就有一個(gè)垃圾站項(xiàng)目因?yàn)椴簧贅I(yè)主反對(duì)，就停了下來，總之大家要多參與?！?/p>
管法4：物業(yè)公司承包經(jīng)營(yíng)自負(fù)盈虧
相對(duì)于公共收益結(jié)余較高的小區(qū)，東區(qū)朗晴假日小區(qū)則因?yàn)槭找娌桓?，采用了另外一種“物業(yè)公司承包制”的分配方式。
2020年初，朗晴假日小區(qū)業(yè)委會(huì)成立，2025年初換屆。小區(qū)業(yè)委會(huì)主任陶小賀介紹，按照物業(yè)公司與小區(qū)簽訂的最早服務(wù)合同標(biāo)準(zhǔn)，所有維修項(xiàng)目中，金額超過500元的部分需從公共收益中支出，且須業(yè)委會(huì)討論、審批通過后，才能開展維修?！皩徟鞒烫?span id="wd-text-33368-7" class="wd-error">繁瑣了，導(dǎo)致大量維修需求無法及時(shí)處理，業(yè)主普遍不滿。”陶小賀說。為了化解這個(gè)局面，小區(qū)業(yè)委會(huì)牽頭，依托社區(qū)黨委、小區(qū)黨支部、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司“四方平臺(tái)”召集業(yè)主進(jìn)行多次討論，最終確定了“物業(yè)公司承包制”方案，并于2023年5月進(jìn)入運(yùn)行。
“簡(jiǎn)單來說，就是物業(yè)公司承包經(jīng)營(yíng)自負(fù)盈虧，每季度向業(yè)委會(huì)專用賬戶打入65000元，同時(shí)‘500元以下’物業(yè)維修范圍大幅提高至‘5000元以下’，即5000元以下維修都由物業(yè)公司負(fù)責(zé)?！碧招≠R介紹，小區(qū)業(yè)主大會(huì)對(duì)優(yōu)化方案進(jìn)行投票表決，最終高票通過。目前，該優(yōu)化方案已正式寫入新的物業(yè)服務(wù)合同，成為小區(qū)公共收益管理與公共維修處理的長(zhǎng)期執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。
哪些地方用不著？
合同中約定物業(yè)公司維修范圍
記者走訪了解到，在公共收益用于小區(qū)維修維護(hù)的方案中，并非所有維修項(xiàng)目都需要從公共收益中支取。多數(shù)小區(qū)在成立業(yè)委會(huì)后，會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，并根據(jù)物業(yè)費(fèi)等條件在合同中約定公共收益分成比例和物業(yè)負(fù)責(zé)的維修內(nèi)容。
“在公共收益的經(jīng)營(yíng)管理中，物業(yè)公司承擔(dān)了大量配合工作，如進(jìn)場(chǎng)攤位管理、維修前期對(duì)接等，所以通行辦法都是和業(yè)主按比例分成，不過具體怎么分各小區(qū)都不同?！毕嚓P(guān)業(yè)內(nèi)人士解釋。
如星港灣城市綠洲小區(qū)在2016年第一屆業(yè)委會(huì)成立之后，便更換了物業(yè)管理企業(yè)，但物管費(fèi)持續(xù)保持在0.8元-2元/平方米的較低水平。針對(duì)這種情況，新簽的物業(yè)服務(wù)合同里就對(duì)公共收益部分有了相應(yīng)的約定，業(yè)主和物業(yè)企業(yè)按比例進(jìn)行分成，同時(shí)物業(yè)維修額度提高到3000元，即3000元以下的維修事項(xiàng)均由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)。
記者走訪的多個(gè)小區(qū)物管費(fèi)、物業(yè)與業(yè)主分成比例和物業(yè)維修范圍都各不相同，但這些因素高度相關(guān)，物業(yè)維修額度從1000元到3000元、4000元、5000元不等。
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局上月發(fā)布的《中山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)公開工作指引》中也明確要求，物業(yè)服務(wù)公開應(yīng)涵蓋物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)等“四公開一承諾”信息，確定對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。
目前，中山正在推動(dòng)《中山市住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定（草案）》的落地，未來包括公共收益管理在內(nèi)的相關(guān)物業(yè)服務(wù)管理將有法可依。
花錢流程
業(yè)主大會(huì)約定怎么花
根據(jù)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局上月發(fā)布的《關(guān)于做好住宅小區(qū)公共收益管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），公共收益的支出有確定的流程可以參考執(zhí)行。
業(yè)主大會(huì)的決定、小區(qū)管理規(guī)約或公共收益管理規(guī)約是小區(qū)公共收益支出的合法依據(jù)。《通知》提供中山市住宅小區(qū)公共收益管理規(guī)約示范文本。
未制定公共收益管理規(guī)約或制度的住宅小區(qū)，可通過業(yè)主大會(huì)表決，采用由社區(qū)/業(yè)委會(huì)+物業(yè)服務(wù)企業(yè)在審核支出依據(jù)后“雙簽”轉(zhuǎn)賬的形式使用公共收益，未成立業(yè)委會(huì)的由社區(qū)審核。
記者觀察
透明管理激活社區(qū)內(nèi)生動(dòng)力
小區(qū)“錢袋子”是否能管得好、用得好，關(guān)乎業(yè)主居住體驗(yàn)的好壞，也檢驗(yàn)著一個(gè)個(gè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的高低，更是居民參與共建共治共享結(jié)果的體現(xiàn)。
為提升人們的居住幸福感，中山多部門就“整治物業(yè)服務(wù)履約不到位、侵占業(yè)主公共收益等問題”具體實(shí)事，以常態(tài)化、精準(zhǔn)化監(jiān)督推動(dòng)各方責(zé)任落實(shí)，健全“部門聯(lián)動(dòng)、多方參與、共建共治共享”的長(zhǎng)效治理機(jī)制，不斷提升小區(qū)治理規(guī)范化水平。
2025年，在市紀(jì)委監(jiān)委的監(jiān)督指導(dǎo)下，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局深入開展群眾身邊不正之風(fēng)和腐敗問題集中整治，針對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的物業(yè)侵占公共收益等突出問題，多方聯(lián)動(dòng)，督促全市物業(yè)領(lǐng)域退還、分配公共收益共計(jì)394.42萬元，惠及業(yè)主2萬余人，獲得群眾高度肯定。
在這個(gè)過程中，不少小區(qū)實(shí)現(xiàn)了“資金源于業(yè)主、用于業(yè)主”的良性循環(huán)，業(yè)主滿意度和參與意識(shí)顯著增強(qiáng)。這些小區(qū)構(gòu)建起數(shù)據(jù)可查、流程規(guī)范、業(yè)主參與的制度化治理模式，有效激活了社區(qū)內(nèi)生動(dòng)力，為破解住宅小區(qū)公共收益管理難題提供了務(wù)實(shí)可行的實(shí)踐樣本。
“十五五”規(guī)劃建議提到，要實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。深化小區(qū)基層治理是良方，“人民小區(qū)人民治、小區(qū)治理為人民”，相關(guān)方可以推動(dòng)搭建小區(qū)公共事務(wù)協(xié)商平臺(tái)，建立群眾訴求及時(shí)解決機(jī)制。同時(shí)，相關(guān)部門還應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)信息公開，規(guī)范管理公共收益，進(jìn)一步提升群眾獲得感和幸福感。
編輯? ?張倩? 二審? 朱暉? 三審? 向才志
