“服務差物業(yè)費就該減免”“房子漏水不該交物業(yè)費”“毛坯房空置物業(yè)費得打折”……在物業(yè)服務合同糾紛中，業(yè)主拒交物業(yè)費的抗辯屢見不鮮。那么，物業(yè)服務存在瑕疵，物業(yè)費能“順理成章”打折嗎？1月20日，中山市第一人民法院坦洲法庭公布三起生效典型案例，明確“嚴重服務瑕疵”是物業(yè)費減免的核心前提。案例覆蓋公共衛(wèi)生管理、共用設施維護、公共區(qū)域隱患處置三大物業(yè)服務核心領域，通過還原案件細節(jié)、解析裁判邏輯，清晰詮釋了“嚴重服務瑕疵”的認定標準，既為業(yè)主理性維權劃定了合理邊界，也為物業(yè)公司規(guī)范履職立下了明確規(guī)矩。
案例一：
垃圾圍樓長期未改
環(huán)境失管支持減免
“夏天三十多度的高溫，家里卻不敢開窗通風，一開窗就是刺鼻的惡臭。”在法庭上，某小區(qū)一位二樓的業(yè)主憤怒地表示，自己與物業(yè)就這個情況溝通多次無果。原來，在業(yè)主居住的樓道出入口，一字排開了七個巨型垃圾桶，而上方不足兩米就是業(yè)主的陽臺。垃圾聚集產生的異味彌漫在整個樓棟周邊，尤其是夏季高溫天氣更是濃烈刺鼻，嚴重影響了周邊業(yè)主的正常生活。
物業(yè)公司辯稱，小區(qū)未規(guī)劃專用垃圾點，此前每棟樓前單獨放置垃圾桶時遭不少業(yè)主投訴，集中堆放實屬無奈，且公司每天早晚都會清理一次垃圾。法院審理期間，已明確要求物業(yè)公司限期整改垃圾堆放和清運問題，但期限屆滿后，物業(yè)公司仍未采取任何有效措施。
法院認為>>
公共環(huán)境衛(wèi)生管理是物業(yè)公司的核心義務，也是業(yè)主支付物業(yè)費的重要對價。物業(yè)公司擅自占用公共通道設置垃圾中轉地，未及時有效處理清運垃圾，長期未整改，導致業(yè)主居住環(huán)境惡化、物業(yè)使用價值顯著降低，屬于履行合同義務重大瑕疵。其以“小區(qū)無規(guī)劃垃圾點”為由抗辯，不能免除核心服務義務，故作出減免物業(yè)費的判決。
案例二：
家中糞水漫灌
維護缺位需擔責
在外旅居多日的朱女士回到坦洲鎮(zhèn)家中時，眼前的場景讓她崩潰：一樓房屋被衛(wèi)生間漫出的糞水完全浸泡，客廳、臥室地板遭污水侵蝕，家具、衣物、被褥全部被污染，屋內臭不堪言，已無法正常居住。
朱女士當即找到物業(yè)公司尋求解決方案，卻得到了令人失望的回應。物業(yè)公司稱，管道堵塞是樓上業(yè)主使用不當導致的公共管道堵塞，屬于突發(fā)事件，應由樓上所有業(yè)主共同賠償損失，公司已履行主管道井疏通義務，不承擔相關責任。雙方多次協(xié)商無果后，朱女士拒繳了后續(xù)物業(yè)費，物業(yè)公司隨后將其訴至坦洲法庭，要求支付拖欠物業(yè)費。
法院審理查明，案涉房屋衛(wèi)生間返水系立管公共管道堵塞所致，該管道屬于小區(qū)共用設施設備，物業(yè)公司作為管護責任主體，負有日常維護、養(yǎng)護管理并維持管道暢通的義務。庭審中，物業(yè)公司主張每年兩次疏通主管道井，但未能提供任何證據證明已履行該義務。
法院認為>>
管道堵塞造成業(yè)主家中返水并產生損失，說明物業(yè)公司日常維護養(yǎng)護工作存在重大疏漏，未盡到公共設施管護義務，也未在合理范圍內有效排查隱患，存在過錯并構成違約。法院最終依法酌情減免了朱女士應交的物業(yè)費。
案例三：
白蟻防治敷衍了事
隱患處置失職需賠償
“我住這個小區(qū)八年，以前從沒拖欠過物業(yè)費，實在是物業(yè)公司太不負責任了！”坦洲法庭上，業(yè)主黃先生情緒激動地控訴。讓他拒交近一年物業(yè)費的，是一場持續(xù)多年的“白蟻之災”，其家中多件家具被白蟻蛀壞，直接經濟損失達數萬元。
三年前，黃先生偶然發(fā)現走廊公共樓梯的木門上出現白蟻，該木門與自家大門相距不足一米，白蟻隨時可能侵入。他立即告知物業(yè)公司，希望采取專業(yè)措施滅殺，但物業(yè)公司僅派工作人員用普通家用殺蟲劑進行了噴灑。結果并未達到滅殺效果，僅將白蟻驅散，部分白蟻順著門縫、墻角爬進了黃先生家中。
由于白蟻危害具有隱蔽性，黃先生起初并未察覺，直到幾年后發(fā)現玄關天花破損，打開才發(fā)現已被白蟻蛀空，隨后又發(fā)現鞋柜、衣柜、書柜等多件木質家具遭嚴重破壞。黃先生再次找到物業(yè)公司，要求聘請專業(yè)機構徹底滅殺白蟻并賠償財產損失，卻被物業(yè)公司以“家中白蟻與其無關”為由拒絕，協(xié)商無果后黃先生選擇拒交物業(yè)費。
庭審中，物業(yè)公司辯稱，小區(qū)公共區(qū)域曾出現白蟻，但業(yè)主家中白蟻是幾年后才發(fā)現的，無證據證明兩者存在關聯性，公司已履行消殺義務，不應擔責。
法院認為>>
結合白蟻遷移特性、危害隱蔽性及相關證據，依據日常經驗法則和高度蓋然性原則，認定黃先生家中白蟻系從公共區(qū)域遷移進入，與公共區(qū)域白蟻存在直接關聯。物業(yè)公司未采取專業(yè)有效治蟻措施，僅用普通殺蟲劑簡單處理，未能消除公共區(qū)域白蟻隱患，屬于履行服務義務重大瑕疵，構成違約。最終，法院依法酌情減免了黃先生應交的物業(yè)費。
法官說法：
嚴重瑕疵是減免前提
“質價相符” 是核心標尺
主審法官石慧認為，在物業(yè)服務合同糾紛中，裁判的核心原則應為：嚴重瑕疵是減免前提，“質價相符”是核心標尺。
在物業(yè)服務合同關系中，業(yè)主支付物業(yè)費與物業(yè)公司提供符合約定的服務，構成了對等的權利義務關系?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖l明確規(guī)定：物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經營管理物業(yè)服務區(qū)域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全。這一法律條文為物業(yè)公司的履職范圍劃定了底線，也為業(yè)主主張權利提供了法律依據。
物業(yè)費的減免并非業(yè)主的單方權利，而是建立在物業(yè)公司未履行核心服務義務的基礎上。當物業(yè)公司的服務存在嚴重瑕疵，影響業(yè)主的正常生活時，業(yè)主才享有抗辯權，有權要求減免相應物業(yè)費；若僅存在輕微瑕疵，如個別角落清潔不到位、公共設施小故障維修響應稍慢等輕微疏漏，未對業(yè)主的正常居住造成實質性影響，業(yè)主不能以此為由拒交物業(yè)費，否則可能承擔逾期繳費的違約金。
減免幅度的判定需“綜合考量”，即便物業(yè)公司存在重大服務瑕疵，減免幅度也并非由業(yè)主單方決定，而是由法院結合多重因素綜合判定。這些因素包括：服務瑕疵的嚴重程度、持續(xù)時間的長短、對業(yè)主生活影響的范圍與深度、物業(yè)公司的主觀過錯程度、物業(yè)公司是否采取了補救措施、業(yè)主的實際損失等。既不會讓業(yè)主為不合格的服務“買單”，也不會過度加重物業(yè)公司的責任，保障行業(yè)的健康發(fā)展。
編輯 王欣琳? 二審 朱暉? 三審 陳浩勤
